滑铁卢地产经纪网  注册 | 登陆
  首页 特别推荐 房屋出租 房产常识 计算工具 常用黄页 社区生活 相关连接 信息发布  
 
 
浏览所有栏目
 
特别推荐
 
实用工具
 
房产知识
 
房屋出租
 
常用黄页
 
社区生活
 
专栏文章
 
相关连接
 

21世纪滑铁卢地产经纪张莉(519-721-7871)-安家置业的好帮手

返回

地产周刊-在多伦多炒楼花


发布日期:   2012-02-16    按揭计算    学校排名    市场报告    联系张莉    学区查询    社区论坛    社区黄页

近来有不少客人咨询炒楼花的事宜,最近在“地产周刊”有一篇文章介绍得比较详细,现转载如下,希望能对大家提供一些信息。

定义:一幢大楼,连影子都没有,只有个图纸,典型的“空中楼阁”,便开始出售。这种理念就叫楼花。这一理念产生于香港,是由霍英东先生于1950年代首次提出的。在台湾则称为预售屋。为什么叫“楼花”?如果把已建成的物业看做是果实,那未建成的当然就是“花”了。

所谓“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的定金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额定金,从中赚取差价。

地产发展项目以楼花方式发售,对开发商最有利,在现金流方面而言,先收钱,房子卖的差不多了才开工,一年几载之后才交货,风险很小。而对买家而言,楼花价格一般比建成后的便宜,签约时,买方只需先付小部分的订金作为首期。从签约到物业建成,一般需几年的时间。在一个持续上升的市场环境下,该物业也随着升值。待物业全部建成后,以现货推出市场,回报自然可观。但是,回报高,风险也大。除了有现金流、银行按揭、利息风险之外,还有例如发展商的诚信、当地法律对投资者的保护、烂尾楼及缩水楼等潜在的风险。在房子的施工过程中会产生这样那样的问题。交房期很可能因为种种原因而被拖延,如这次多伦多的ONE BLOOR项目,就有可能因开发商资金困难而流产。如果一拖好几年,正好遇上市场变化,房价下跌,买家则面临重大损失。

开发商给的优惠Builders Incentives):为了吸引买家,开发商在售楼花时,往往会推出一些优惠条件来促销,包括:

Deposit Incentive: 一般情况下,购买期房是在一段时间内交付房价的20%--25%来作为押金,然后等房子盖好以后,押金自然就变成首付,之后银行给你房屋按揭。那么这20%-25%的订金如何支付?一般开发商要求在9-12个月内以每次房价5%4-5次来付清。经济好的时候,融资容易,25%的定金不是难事;金融危机以后,信贷紧缩,借钱可谓难上加难。为了竞争,许多开发商都由原来的25%降到15%来吸引买家,然后把剩下的10%转移到房子盖好后再一次性付清。这种方法比较适合投资者,因为买期房很多都是为了等房子盖好后转手赚中间的差价。目前只不过是用一点钱把单位hold住,而且这钱有原来的25%降到15%,对投资者来说是非常有利的优惠。

免费车位和储物间:目前市面上的公寓大部分车位和储物间是分开来卖的,也就是说您买的单位价格是不包含停车位和储物间的。如果您要的话,是要另外付钱购买的。一个车位的价格大概在$35000左右,储物间的价格大概在$4000左右。而且因为数量有限,很多的小户型是不允许买车位的。因为Downtown车多人多,停车费是非常贵的,所以拥有一个车位是非常可贵的。在经济萧条的情况下,开发商会做出非常大的让步,一般购买1+1以上的户型都会送一个车位和一个储物间作为优惠吸引买家。以后房子转手卖的时候,同样大小,同样价格的单位,有车位和储物间一定会比没有的好卖。

免费厨房或卫生间升级

精装,一般这边的公寓都是装修好的,包括洗衣机、干衣机、冰箱、炉子、微波炉等这些日用电器都是标准配置,包括在买房的价格里面。为了满足高端用户的需要,开发商一般会有option,一种是标准的,另一种是升级的,就是装修升级,例如大理石桌面、德国电器、硬木地板等。当然这些是需要另外加钱的,一般在$15000左右。但也确实给房子增加了价值。房市低迷的情况下,开发商干脆送免费升级来吸引买家。

买楼花注意事项

由于买楼花所要承担的风险是难以预见的,所以在认购前,有必要慎重考虑,必须注意:
1) 保持理智,不要只相信开发商的华丽广告。
2) 查清楚开发商的商誉,了解其背景及口碑。
3) 有足够的时间到展销处细心研究,清楚查看包括建筑蓝图,物业平面图,物业环境及周边的发展计划等。
4) 与你的律师一同彻底审核买卖合同。

经纪佣金

在多伦多,开发商给楼花买卖的佣金一般是4%,也有4.5%的,经纪为客人买150来万的单元,就可以拿到2万左右的佣金。有人觉得经纪卖楼花赚钱容易,其实也不是那么容易。首先,要过排队关。排队,你一要有时间,二要有体力和耐力。排在大街上,白天太阳晒,夜晚蚊虫咬,一般也就能睡2-3个小时的觉,有的甚至通宵不睡。人多房少,有时候排完了也拿不到房子。有的热门项目,提前好几个星期就得排队,如果你请人排队,还要付很高的费用。再说佣金也不是一次到位就给你的,90天后付一半佣金。剩下的一半要等到Final closing以后。如果这个项目3年半完工,那经纪就得等3年半才能拿到剩下的佣金。3年多漫长跨度,中间可能会发生很多事,需要经纪随时来处理,特别是在交接期。所以说这笔佣金是一个长期的承诺,远非一次就能搞定的。

而且这个钱还要交公司的管理费,还要上税。另外,预售之后,开发商都要给买家10天的冷静期,如果在这段时期内买家又不想要了,可以退。他这一退,也就意味着经纪的队白排了。所以说这里面有很多不确定因素。

街头排长队的做法,不仅影响交通,对身体也没什么好处。其实应该还有更好的办法。但开发商为了制造轰动效应,往往不愿意多做考虑。恒基兆业在士嘉堡推出的CENTRO大厦,采用的就是抽签的方式,在规定的时间段内,什么时候去都可以,留一张名片,就可以离开,最后通过抽名片方式来决定,这种方法就科学的多。

期房黑市

有一些期房投资者,在跟开发商签署期房购房合同以后,就有意在房屋产权交割以前找到下家,加价出售。有人把这种交易方式叫做楼花转让(Assignment)。部分期房公寓,开发商容许蒋期房合约在产权交割前转让,但在转名时收取转名费(Assignment Fee),一般约$3000$5000。同时对转让发生的允许时间也有相应的规定;而又有一些地产开发商在签署原始合约中明文规定,此合同在产权交割前不允许转让。如果接手的买家和第一个买家之间的转手协议没有经过开发商,也就是房屋买卖的原始卖方的同意,合同成交但不能在开发商那里登记转名,就属于楼花黑市转让的范畴了。

新的Tarion规定

安省新屋保修计划对期房及新房的转让有利进一步严格的规定。对期房的投资者来说必须了解这个新规定。

规定如下:当一个期房的投资人从开发商那里买下一个新房,自己并没有居住而转让给第三方,该投资者必须按照Tarion的规定登记。登记的程序并不复杂,费用也并不高:$350。但是如果转让方没有按规定登记,可能面临的处罚是$25000罚金或者上限为一年的坐监,或者两罪并罚。


转自地产周刊


联系方式: 




Sponsors Link


滑铁卢地产经纪- 张莉(519-721-7871)
21世纪地产经纪 把握市场动态,助您安居乐业   张莉-安家置业好帮手         成熟稳