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21世纪滑铁卢地产经纪张莉(519-721-7871)-安家置业的好帮手

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专题分析:加拿大房市如梦幻如泡影?


发布日期:   2010-09-14    按揭计算    学校排名    市场报告    联系张莉    学区查询    社区论坛    社区黄页

最近两家立场不同的研究机构,就加国地产市场会否出现泡沫化危机,作出了截然相反的调查结果。究竟大温哥华以至加国房地产发展是否存在泡沫?近年受美国次按危机冲击下,加国房市业者难免居安思危,在年来地产市道调整声中就出现了针锋相对的看法。悲观者指加国房市呈现泡沫化趋势,面临美国式崩盘风险;乐观者认为本国房贷政策素来严谨,经济基础稳固,房市并没有泡沫爆破危机。

  本报现特组织专题分析争论的核心议题:加国房市有多稳固?  与其口水战,不如通过回顾大温房市过去30年出现两次大调整,把目前市场环境与当时经济环境比较,结合美国房市相关资讯,再由业内人士现身说法,条分缕析,当有助读者认清房市发展的真相。

  十年屋价几倍增 薪金升幅远逊

  歷史未必一定在将来重演,但歷史自有运行的内在规律。期望通过纵深挖掘,借助宏观经济分析,以及整理美加房市运作基本数据,可帮助民众作出自己的判断。


  要分析房地产市场是否泡沫化,须先给「房市泡沫」下个定义。可学术界对此未有一广泛接受定义,泡沫化往往概念模煳。最近一期《加拿大商业》(Canadian Business)杂志一篇名为《一切泡沫都会破裂》(All Bubbles Must Burst)的文章指出,房屋价格持续大涨、国民债务与收入比率(debt-to-income ratio)高企,是出现房市泡沫两大徵兆。

  房产业者指需求仍大

  过去10年加国平均屋价几乎倍增,但国民收入升幅远逊房价增幅;国民债务与收入比率现高达145%,与美英两国相近,该文认为加国房市存在泡沫。但房产业者指需求仍大,资金也足,根本没有泡沫化迹象。

此外,加拿大另类政策中心的最新调查结果也与「泡沫危机论」一致,可是同期另一机构贺维学会的报告却指出,加国房市实无虑泡沫化之忧(详另文)。

  加拿大按揭及房屋公司(CMHC)前高级市场分析师、卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔(Cameron Muir)上周五接受《星岛日报》记者访问时,表示不同意「泡沫危机论」的观点:「我们不能只看过去10年发生了甚么,更要看过去20年的歷史。以大温地区为例,1994年以后房市持续不振近6年有多,而过去10年的强劲涨幅,可以看作是对1990年代不振的补涨。」

  不能忽略计入利率因素

  另外,缪尔认为国民债务与收入比率虽为重要指标,但要把利率因素列入计算公式。由于加国维持了较长时间的低利率,令很多屋主有能力承担更多的负债,在一定程度上扩大了这比率。没考虑利率因素的该项指标,并不能反映市场全貌(详另文)。

  金融海啸引致约一成半跌幅

  缪尔认为,房市出现泡沫主因是投机因素导致价格勐涨,一旦利率及经济出现不利因素,市场恐慌,导致价格大幅回调。去年大温房市因2008年全球金融海啸引致约15%跌幅,但随后强劲反弹;如果本地房市真的存在泡沫,不会如此迅速回升。

  当然,海外热钱流入对支撑本地房市所起的作用,也是不可低估的,这尤以卑诗省为然(详另文)。这些国际热钱的走向,往往不易从正常经济运作面观察得到,以致经常受分析家忽略。

  大温房市在1981年至1982年间,以及1994年至2000年前后,分别出现两次较大幅度调整,也有人称之为泡沫爆破。最近更有分析指目前大温房市处于第三次泡沫破裂前夕。缪尔认为,就影响房市走势的几个主因素看,目前状况不同于上两次,所以不存在当年导致房价大跌诱因(详另文)。

  加国业主拥有房屋近七成

  CMHC卑诗地区经济学家福克茨(Carol Frketich)也预测大温房市不致大幅回调,她说,目前市场处于平衡或者有利买家的状况,重售房屋交易减少,现存及新放盘数量增加。福克茨预估,因今年上半年涨幅较大,今年全年平均房价仍较去年有增长,明年则呈现温和向上趋势,估计2011年平均涨幅1%内。

  据今年9月6日号美国《时代》杂志(Time Magazine)报道,加国68.4%的民房属业主拥有,在主要西方国家中排名靠前,美国为67.8%(见右下附表)。这显示房市的涨跌,会更直接影响北美民众的财富水平,亦即牵一髮动全身。

  房地产买家资金足

  此外,温资深地产经纪张贺凯表示,大温房市并不存在泡沫,近来有关本地房市泡沫将破的报道,令一些原有意入市买家暂时收手,一些买家更希望以此为藉口向卖家杀价,但对方不肯大幅让价,导致这些买家很疑惑,他们说:「不是都说要跌了吗,为甚么讲不下价钱来呢?」

  张贺凯分析说,去年本地房市最惨时在高点下滑20%至30%,但此后迅速强劲反弹,出乎很多人意料,这证明了本地买家以用家为主,市场需求的确很大,买家的资金也充足。

  目前学术界对「房市泡沬」未有一致看法。图为地产看板。网上图片

  卑诗经济復苏势头良好,专家认为将有助房市健康发展。图为卑诗省旗在一处在建柏文前飘扬

  他又表示,目前市面可供选择的好房子不多,比如温东地区的独立屋,50万元到70万元价位的只有三四十个,而且卖家大多不是被迫一定要卖出的炒家,基本属自用屋主,见到买家出价低就宁可不卖。

  现在买房需求仍在,只不过信心不足,不能据此判断房市出现泡沫。

  热钱令房市需求保恒温状态

  卑诗近年在国内各省人口流动上,大多保持凈增长势头,大温地区更持续吸引大量海外移民前来定居,这均成为推动本地房市兴旺的重要动力。

  有大温资深地产经纪指出,投资移民带进的热钱源源不绝,使得大温房市资金充足,买家承接力后劲凌厉。

  加拿大按揭及房屋公司(CMHC)第三季度市场展望报告指出,今年第一季度,本国各省间人口流动统计显示,卑诗省总人口凈增长1,642人,迁入本省人口主要来自亚省和安省。就海外移民来说,卑诗省同期共吸引了1.2万个新移民前来定居。

  人口增长也带来富有移民

  估计2010年下半年抵达卑诗省居住的海外移民家庭,将达2.8万户,其中大多数选择在低陆平原地区居住。

  CMHC卑诗地区经济学家福克茨认为,人口的增长,无疑为本地房屋交易及出租市场,添加强劲的燃料。

  卑诗房地产协会(BCREA)首席经济师缪尔指出,本国吸引的55%投资移民在卑诗定居,其中大多数在低陆平原地区,他们同其他移民相比更富有,是刺激本地房市的主要力量之一。

  新移民一次过付清房贷

  拥有16年业内经验的大温资深地产经纪张伟文认为,目前来自中国大陆的移民较多属于投资移民,他们的资金实力较为雄厚,大多不喜欢把大笔资金存放银行,而比较喜欢投资于较为熟悉的房地产。

  由于资金充足,张伟文说这些新移民买家大多会选择一次过付清房屋贷款,或者仅贷款少许,这些有实力买家,近年源源不绝地抵达大温地区,这对本地房地产市道发展,构成一道极有作用的支撑力量。

  当然,国际热钱又是另一种有助支持本地房市续热的中坚力量所在,特别是一些来自中国大陆移民的海外热钱,多年来往往神龙见首不见尾,这种势头已经延续多年,变成了一种需求,使近年房屋市场虽云放缓,可始终不致一蹶不振。

  投资或投机 随市场感觉走

  房市连涨多年,是否存泡沬令人关注。网上图片房地产市场上的买家,大致可划分为用家、投资者和炒家这三大类别,三者之间可能互相重叠,而资金投入者的角色,更会随着市场处境的新变化而互相转换。

  目前本地房地产市道趋向缓和,短期之内,似难再现疯涨势头,专家认为,这极大地抑制炒家的投机行为。可市场的用家就享有可选货源较多的优势,而暂时得以「用家市场」(buyer market)佔了上风。

  一般来讲,用家指公众买房用于自住;投资者指买家购买一处或多处房产,用以出租赚得租金,同时也自房屋的长期增值上获得投资回报;炒家则是投机者的代名词,他们购买物业目的不是自住或期待长期持有增值,而是在预料房市上涨的前提下,买入后在短期内就卖出谋利,且期待利润极大化,那如同炒作股票般,风险相应较大。

  觑准满意利润价位出手

  据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,并没有一个公认的持有物业时间期限,来断定买家是投资还是投机。

  大温地区数年前房市炒风盛行的时候,炒家对楼花的炒作,则是典型的投机行为,但往往更要承受房市暴跌所引致的损失。

  最初,这些炒家看准房市将涨,同时买入四五处兴建中的楼花,他们购买时就确定自己不会将来入住,或者等到交楼,而是在手中持有几年或更短的时间,觑准一个满意的利润价位,就会把楼花转手卖出,很多人以此获得暴利。

  不过目前房市放缓声中,反倒会帮助把此类炒家挤出市场,因为没有暴涨的空间时,炒家就无利可图,只能暂时退出。

  有时候,用家、投资者和炒家的身分很难确切区分,比如张先生全家移民来加近十年还未买下房子,妻子时常埋怨他未抓住时机。他们认为,反正已经错过了自己觉得合理的入市机会,决定等待下去。

  在金融海啸期间捞低入货

  去年年初还是金融海啸期间,大温房价下跌接近30%时,张先生就出手以55万元,在卑诗北本拿比买入一处孖屋,原本打算常住下去;但仅一年多,附近同类房屋即已叫价70万左右,张先生同妻子商量之后,最近以69万元把房子卖出。他们虽然现在又租房居住,但一年半不到即已获利逾十万元,令他们十分开心。张先生说:「自己从来没打算炒楼,但现在有机会赚一笔,那又何乐而不为呢?」

  以张先生这个买卖房子的例子分析,他在过去一年有多的时间里,投放资金到房产的行为,究竟属于用家、投资者,还是炒家的性质呢?

  两份楼市报告 看法刚相反

  就楼市是否已到达泡沫阶段,随时都会爆破?加国两个研究机构,9月初不约而同先后发表研究报告,但各自得出不同结论。

  加拿大另类政策中心的报告书认为,在加拿大各大房屋市场中,已有6个大都会30年来首次陷入泡沫危机,而出现美国式的调整并非不可能。该中心的报告认为,楼价上涨之急,已经成为祸源,随时会爆破。为报告书执笔的麦当劳(David Macdonald)表示:「按揭利率只须要增加1至1.25%,便足以触发楼市崩溃。」

  足以防止类似美国的楼市崩溃

  不过,贺维学会(C.D. Howe Institute)跟着一日发表的报告书,则认为加拿大的房屋按揭政策审慎,足以防止类似美国的楼市崩溃。而在加国楼市,银主盘大增或者楼价大挫的可能性十分低,原因是加国的房屋按揭向来有严格规定,例如买方必须付5%的首期(美国一些大银行容许买方免付首期)。

  另外,加国高风险放款会受到限制,而次按市场又比美国细小得多。在2006年至2009年间,美国的楼价急挫约30%,但加国的楼价只下跌9%,随即在去年快速反弹。

  利率牵动房市神经线

  很多人都期望大温的房市一直保持牛市,图为民众走过温市中心街头一座公牛雕塑,形成了一道独特城市风景线。夏镇权摄拥有房产是很多人的梦想,要达成这愿望,除了打工赚钱储足首期交付予房屋发展商以外,购房者绝大多数都要向银行之类金融机构借贷一大笔金钱,才得以住进新居所。因此,购置房产的人最关心的,除了房子的价格,就要数利率的高低了。有本地金融业人士表示,影响房地产未来走势其中一项重要因素,就是银行利率的未来趋势。利率短期内突然大幅急升,或较长时期维持于高水平,都严重打击房地产市场发展。

  何种利率最适合自己

  专业人士提醒投资者,在分析利率对房市的影响,以及何种利率最适合自己时,首先应该搞清楚短期浮动利率及长期固定息利率的区别,以及影响这两种利率的因素。

  短期浮动利率同加拿大中央银行制订的隔夜拆借利率直接挂钩。隔夜拆借利率就是各金融机构互相短期拆借资金而使用的利率。最近几个月来,加国央行宣布连续加息的就是隔夜拆借利率。受此影响加拿大各银行的最优惠利率(prime rate)也就水涨船高,因此持有浮动房屋按揭利率的民众,揭按利率就会调涨。

  长期固定息利率,同央行隔夜拆借利率无关,而是受到债券市场波动的影响。近来此类利率同短期浮动利率的涨势背道而驰,呈现下调趋势。

  利率狂涨业主还款压力大

  房贷拥有者的定期还款,由本金及利息组成;如果利率上涨,虽然每次还款的金额不变,但利息部分就相应增加,本金部分因而减少,公众也就需要更长的时间才可以还清向银行的贷款额。

  如果利率大幅度上涨,最极端的情况甚至引致原本固定的还款额都不够支付利息的情况,很多房贷持有者因此还不出贷款,那只有看着房子被贷款方(银行机构)收回,而这类特殊的房产,就会称为银主盘或法拍屋(foreclosure)。

  美国近年次按风暴严重后遗症之一,就是全国各地的银主盘暴增,这又反过来打击原有房地产市场生态;恶性循环之下,令房市长期疲未能兴,很多业主沦为「负资产」的主人,苦不堪言。

  加国银行严守贷款关

  那些认为加国房市不存在泡沫隐忧的人士,其中一个重要依据,就是本国的银行体系稳固健全,甚至作风较为保守,对房屋贷款审批严格,可有效防止房产泡沫化。

  据卑诗房地产协会首席经济师缪尔表示,加拿大并不存在类似美国的次级房屋贷款问题,且通常不贷款予「忍者」(NINJA)申请人(详另文),因此不会导致由此产生的大量屋主因无力还贷,房屋被银行收回或由法庭拍卖沦为「银主盘」的现象。

  房屋开支不超过家庭收入32%

  据一些办理房屋贷款业务的本地银行业人士表示,加国多年来对公众房屋贷款申请的核批都极为严格,除规定用于房屋的开支不能超过家庭收入的32%、全部家庭信用开支不能超过家庭收入的42%外,发放贷款的金融机构,还要对所按揭的物业进行估价,查核申请者的收入状况,也要检查申请者的信用歷史等。

  2008年下半年金融海啸席捲全球以来,加国联邦政府更是未雨绸缪,逐渐收紧房贷政策以防止房产泡沫化。主要政策包括,银行必须以5年期固定息房贷利率为标准,来审批房贷申请等,这就有效地限制了高风险房贷申请人获得贷款。


联系方式: Li Zhang (519)721-7871




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