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21世纪滑铁卢地产经纪张莉(519-721-7871)-安家置业的好帮手

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租赁起争拗: 由商铺租赁纠纷案谈起


发布日期:   2010-08-08    按揭计算    学校排名    市场报告    联系张莉    学区查询    社区论坛    社区黄页

在华人小区颇有知名度的李伟是“中华牛羊馆”的东主,他携子带女经营这家餐馆已经4年。起初,李伟并非这家餐馆的唯一东主,合伙人之一的徐中华也是华社的活跃人物。这家餐馆也曾是2008年多伦多华人413渥太华国会山庄集会组委会所在地,413让他俩成为知名人士。8月1日,“中华牛羊馆” 再开一家新分店,按理,李伟经过短短几年再开分店应是人逢喜事精神爽,但谈起新店旧店,李伟给人一副才下眉头,却上心头的感觉,究竟发生了什么事情呢? 


8月1日是“中华牛羊馆”分店开张的日子,李伟拿出“烤全羊”招待政商各界各方来宾,宾主谈笑风生好不热闹。《加拿大都市报》记者在采访李伟时问到旧店与业主所涉及的租赁合约纠纷问题,他一提到这个问题,顿即变得沉重。 

十年租约惹争执 

讲起当初办店的经历,李伟称,2006年他和和徐中华“中华牛羊馆”(旧店)所处商场签署了“10+5”年的合约,所谓“10+5”年的意思是租赁条件10年固定不变,10年到期后再加5年灵活的商约,双方可协商续约。李伟说,这样的合约条件看上去可谓无懈可击,既可攻又可守,十分称心合意。所以,在地产经纪的见证下他几乎不假思索就和徐中华一起签下大名。 

合同签定后,李伟踌躇满志地开始了他和徐中华的合伙事业。其间,合伙人徐中华另谋发展退出经营,李伟称他支付了一定的转让费后,就独自开始经营这间餐馆,这也意味着他把所有的风险承接下来。 

李伟称2008年底,他刚从经营中所遇到的各种重压下走出来,看到生意走上轨道,决定对餐馆再投资装修,厨房也进行大修整,大型冰箱和炉灶等都换成了新的。还按照华人就餐习惯,在餐厅内隔出两个单间来,里里外外总共投了几万元进去。 

2010年2月,李伟称突然接到物业管理公司的通知,说租赁合同终止并限时搬走。李伟告诉记者:当时他一看顿时傻了眼,这么大的一摊子家业不是能说搬就搬的,特别是餐馆刚刚有点名气,顾客们也都熟悉来这里,加上几年来的投资还没有回来,刚刚装修完准备大干一场的时候,却遇到这样一大盆冷水披头泼下来。 

李伟称:在接到搬迁通知后,他才发现厚达几十页的合约,原来有一行小字另有规定:一旦商场转卖,新东主提前90天通知租户即可令其迁出。也就是原合约的10年固定期也好,5年协商期也好,如果商场业主已经更换,新业主发出如期搬迁通知的话,他就必须执行。 

在双方无法协商解决的前提下,6月9日,争拗双方终于在安河高等法院相见,庭审历经几个小时后,法官作出了判决。 

判定以合约为本 

《加拿大都市报》记者当日也有到庭听审,庭审后也采访了李伟及业主。 

在庭上,业主方面声称早在2008年11月商场易主的时候,就已经给李伟发过解除合约信。李伟则表示对方根本没有递交过这封解除合约的信给他,双方为此争执不下。 

主审法官认为:业主方履行了司法发誓后表示曾亲手递交了那封解约信,他接受业主的陈述理由,因此判定解除合约有效,限令李伟于2010年8月31日前必须结束营业,9月17日之前必须全部搬走,李伟除了按时搬迁之外,还要支付对方的诉讼费1.5万元。 

李伟庭审后接受本报记者采访时表示:他无论怎样也想不通怎会有这样的判决。不过,熟悉合约法规的朋友告诉记者,租赁合同中既然明文规定:商场易手的话,商场新业主有权随时中止与租户的合约,只要给足3个月期限。这就是说,即便2008年新业主没有把解约信送给李伟,今年初通知他也是依足合约做,法官迅速作出判决并不是什么奇怪的事情。 

记者在李伟新店开业前夕再次走访了李伟,他表示在上次庭审结束之后,已提出上诉,希望可以继续在原址营业。 

《加拿大都市报》记者随后曾联络租赁合同的另一方代表,该商业铺位所处商场的物业管理公司经理Carmine,希望他能就李伟所述作出相应响应,并就双方的合约纠纷听取他们的看法,但Carmine表示不便回复。 

商业租赁有法规 

记者在采访和旁听庭审过程中,发现经常接触的住宅租赁和商业租赁有着完全不同的概念,一旦混淆就很容易使整个商业计划遭受巨大的损失。 

运亨地产(Re/Max Realtron)公司地产经纪毛逸伟多年从事商业地产,他表示商业租赁和民用租赁是完全不同的概念。民用住宅租赁租客是受保护的,即使到时间交不起钱,房东也不能把房客赶出门外,这是不人道的也是法律不允许的。而商业租赁完全是另一回事,如果你晚一天不交钱,管理公司就会封门赶人。 

毛逸伟称李伟遇到的这种商业租赁条款非常普遍,假如新的业主如果有自己的发展计划,可以随时请现有租客离开。他建议;类似这样的长期投资一定要找律师把关。因为商业投资计划再好,前景再广阔,地点选得再好,一旦房屋租赁出了问题,整个计划就会完了。这也是商业租赁是商业活动很重要的一个环节的原因。 

这个问题牵扯到很多新移民在签各种合同的时候,有时会很大意,看都不看都会签字,他也有不少客人都是这样。他认为,一方面是看不懂,另一方面是总认为合同是公平的。其实,商业租赁合同总是向着业主,他建议租客应该聘请律师仔细研究合同,然后要主动提出修改意见,不要盲目接手否则后患无穷。 

他指出,还有一批人比较特殊,近年来不少生意人移民来到加拿大,觉得自己在生意场上是把老手,什么事情都自己把关,觉得那样会万无一失。因此不把一份租赁合同放在眼皮里,哪知道中国和加拿大区别太大,往往是超出了他们的常识和想象,往往会因为以中国的经验来处理加拿大的事情,导致吃亏。 

学会按游戏规则办事 

毛逸伟表示,新移民往往具有丰富的民宅租赁经验,因此对商业租赁租金飞涨的现象可能会认为不合理。他表示,在资本主义完全市场化的环境下,商业租赁的租金完全是只要有市场就是合理的,除非在合同中对此有明确商定,这和民宅租金那种每年只能涨一点是毫无可比性的。 

他又提到中国来的想做生意的新移民,习惯一个人搞定一切,不相信所谓的地产经纪会一心一意帮人,往往喜欢自己直接找业主签合同。他们对房租的概念就不太理解,加拿大商业租金的计算方法很复杂且名目繁多,谈好的每尺多少钱到了真正的租金账单上翻倍都有可能,因为要加上其它管理费和税金等,这些细节要是具体情况而定,这决非看两眼就能搞明白的事情。 

说到续约的问题,毛逸伟表示商业房屋租赁一签就是10年8年的,时间一长很容易忘记,稍不留神就会酿成巨大损失。他曾经有一个客户是加拿大的一个大型连锁商店,可以说是巨无霸级,在全国各地都有大量分店,因此租约到期日各不相同。有一次,签约部门疏忽大意竟然把一个地址的商店租期届满的事情忘记了。结果到了第二天收到房东来信,表示不再租了要他们限期搬走。要知道这样一个巨型的商店搬走谈何容易,单单是找场地都困难,搬家用一两年时间都不算短。结果是商店把租金提高一半才算保住了地盘,这也算是一个沉重的教训。

原文出自:

http://www.ccue.com/ccp_east/2010-08-05/1281064217d2649156.html


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