近日，CMHC(加拿大按揭和住房公司)根据财政部2010年2月16日的讲话精神，制定了最新的房屋贷款承保规则，从而明确了加拿大住房贷款的最新政策，两部分内容分别于4月9日和19日生效。 

财政部在2月份的讲话，被大多数中文媒体错误解读，闹出很多笑话——各种“金牌”地产经纪根据错误的信息发表评论；不明真相的消费者抢在4月19号之前申请按揭贷款。。。。。。财政部新闻稿中各项措施前提是“The Government will therefore adjust the rules for government-backed insured mortgages as follows:”，好奇的读者可以找找中文的各大媒体在新闻中是如何翻译的。笔者发现2月27日看到的绝大多数中文网站和报纸上的新闻都没有翻译这句话；因此，财政部讲话内容在缺少对政策适用范围定义的情况下，被一些新闻媒体传给了华人消费者。以至于，房贷专业人士要浪费很多不必要的时间去解释和说明政府的政策。正确的新政策的中文译稿见《解读房屋贷款新规则》 http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1324，财政部新政策新闻稿见http://www.fin.gc.ca/n10/10-011-eng.asp。再次提醒消费者，关于地产和房贷方面权威的中文资讯，请参见《地产周刊》和《我住加拿大》网站。好在，财政部的讲话只是政府表达的一种意愿。CMHC并不隶属财政部，是否跟随财政部的意见，以及如何实施房屋贷款政策，CMHC有自己的决定权。CMHC与财政部的关系，见《加拿大住房贷款国策会变吗》。希望中文媒体在解读CMHC新政策的时候能够负起责任。 

CMHC根据财政部讲话精神制定的房屋贷款承保标准，是具体的加拿大住房贷款政策。新规则原文见：http://www.cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/moloin_012.cfm。 

本文对新规则的解释和说明都是基于作者主观上对政策的理解。消费者在采取任何行动之前请详细阅读CMHC政策原文，并根据自己的实际情况咨询专业人士意见。本文所提及的任何内容均不构成投资建议。 

4月9日起，CMHC对“自述收入”类自雇人士的住房按揭贷款承保标准做出如下调整：自雇类收入的借款人中，在同一行业经营或赚取佣金收入超过3年以上者，需要提供来自第三方的收入证明；承保的最高贷款额与房价比例(loan to value， LTV)，由原来的购买(purchase)和转贷款(re-finance)的95%和90%调整为90%和85%。CMHC的新规则不仅提高了首付比例要求，而且对申请人的限制更加严格。自雇两年以上的收入才能算作稳定收入，用于支持贷款申请，如果自雇超过3年，则必须提供财务报告、T4s等收入证明。提供收入证明的申请人保险费率相应降低。以10%首付，25年还款期为例，能够提供收入证明的保费费率为2%；不提供收入证明的保费费率为4.75%。现行CMHC自雇人士按揭贷款保险细则见http://cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/hopr/upload/OPIMS65614-CMHC-Self-Employed-03-27-09.pdf 

4月19日起，超出如下规则要求的贷款保险将不予受理： 

1.                首付比例低于20%的按揭贷款申请，按照如下要求衡量申请人借款能力：贷款期短于5年期的固定利率按揭贷款以及所有浮动利率按揭贷款，均需要使用央行公布的按揭贷款基准利率（见央行每周一中午12：01公布的5年期按揭贷款利率（网址http://www.bankofcanada.ca/en/rates/interest-look.html），利率序号为V121764）和实际利率中较高值计算。贷款期长于5年的固定利率按揭贷款申请，按照实际利率衡量偿债能力。2.                再贷款（re-finance）最高比例由原来的LVT95%，下调为90%。3.                1-4单元非自住类出租物业，按揭贷款首付款比例需高于20%。 

另外，为配合政府的相关政策。CMHC决定从4月19日起，在计算借款人全部债务还款能力（TDS）时，将租金毛收入的50%认定为借款人收入。同时，CMHC承保的第二套自住房屋按揭贷款，物业类型限定为一单元自住类物业。 

CMHC公布的上述政策中，每条都体现出“更严”的政策意图。毫无疑问，上述政策的实施，将会提高消费者申请贷款的难度，尤其是对首付比例较低的消费者和地产投资者。 

需要提醒消费者一点，根据CMHC对政策的解读，即使在4月19日前申请预授信（pre-approval），在4月19日以后谈成房产交易，并提交正式按揭申请时，CMHC会按照新规则重新衡量借款能力。 

CMHC政策内容以英文原稿为准。 

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