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21世纪滑铁卢地产经纪张莉(519-721-7871)-安家置业的好帮手

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经济恶化房贷断供, 对您我意味着什么?


发布日期:   2008-12-15    按揭计算    学校排名    市场报告    联系张莉    学区查询    社区论坛    社区黄页

加国无忧 51.CA 2008年12月12日 15:32 来源:原创 作者:李丁

昨天(Dec. 11,2008)傍晚,李丁作为加拿大中文电台特邀嘉宾,应邀针对当天加拿大央行的一则报告发表意见和建议。

该报告发出警告,如果全球金融危机的影响持续加深和世界经济大环境出现恶化,可能将会有大量的本国购房者因无力偿付按揭贷款而失去他们的房产。

目前,本国的贷款高危家庭(随即债务超过收入的40%)只占负债人总数3%,并不是很高。但是央行指出,如果金融危机导致经济持续衰退,到明年年底这一比率就会翻番,而无力偿还贷款的家庭也会急剧增加。

同时,无力偿还贷款的家庭增多也将给本国银行系统带来巨大压力。和美国次贷危机的道理一样,大量的按揭坏账将会导致银行的流动资金额下降,并被迫减少对外贷款,最终导致信贷市场极度紧缩的恶性循环。

作为普通老百姓,我们无力掌控宏观大局,但是我们对于这个示警应该关注。

一直以来,对于我的客人,和他们谈论的头一个问题就是房款。一般来讲,工薪阶层为了避免多交贷款保险,大多采取支付20%以上首期的贷款方式。而新移民由于信用记录问题而必须支付30-35%的首期,因而,月供暂时没有对其构成太大的压力。

但是,如果情况进一步恶化,有两种情形值得大家关注:
1,无力供款, 2,投资

一, 无力供款
由于这次经济衰退,波及全球,确实会对部分业主的财力造成损伤。如果一旦有断供的苗头,请尽快联系律师,贷款经纪或者专业地产经纪,弄清楚房贷条款中,对断供的规定,弄清楚Power of Sale的概念,步骤,以及回笼资金的分配次序。

Power of Sale的起因,是由于Mortgagor(债务人)没有偿还mortgagee(债权人)贷款,mortgagee可以向法庭提起诉讼。另外,Mortgagee 也有权利在不经法官允许的情况下,强制出售抵押物业。后一种情况,就叫Power of Sale. 这样看来,Power of Sale 翻译成“逼仓”,准确过“拍卖”。

通过POWER OF SALE 可以减少法庭诉讼的冗长程序,并且减低损失。所以通常情况下是最有效率,并且最节省资源的方法。

Power of sale的物业可以被私下出售,投标出售,或者拍卖出售。由于交易过程涉及的相关法律法规,较其他交易复杂,所以Mortgagee(即卖家),买家,双方经纪及律师在进行power of sale的时候要小心谨慎。

此外,交易合同中的Schedule A等附加条款,也须由卖方的律师协助地产经纪完成。因此,Mortgagee最好请一位有相关经验的律师,来帮助完成交易。

放款人和地产经纪在制定售价时,要十分谨慎。如果Owner 可以证明此售价,低于市场价,Owner 有权提起诉讼。为避免此类情况发生,放款人在出售物业前,最好请专业估价师进行估价。如果最后售价上有盈余,则owner/Mortgagor 便会从中获利。此外,经纪的佣金也须由卖方支付。所以,“逼仓”下的物业在刚上市时,也未必便宜。但是,通常因为债权人都会急于收回贷款,所以在合理的上市时间以后,会降价求售,这就是为什么有时会碰到便宜的“逼仓房”。

在准备power of sale 之前,放款人需要给借款人至少十五天时间,作为债务延迟的时间。十五天过后,即可书面通知借款人,说明即将对物业进行power of sale。这项工作最好要由放款人在律师的帮助下进行。在之后的三十五天内,如果对方没有回应,或者问题没有得到解决,即可进行power of sale,出售物业。但是在这三十五天之内,放款人是不能出售物业的。借款人自通知书发出后,有四十五天的时间来偿还拖欠贷款。当四十五天过后,借款人还是无法偿还贷款,物业就会被允许交易。这意味着,在卖家发布出售物业信息的十天之内,借款人如果可以及时还款,便可避免物业被出售。并且,买卖双方合同条款上往往会注明,在成交日之前,如果借款人可以赎回物业,则双方合同作废。卖家要将买家的押金一并还回。

如果被抵押物业为出租物业,则借贷人成为地主,而居住人成为租客。租客受相关法律保护,享有一定权利。如果被抵押物业是其他用途,没有住人,常见为商业用途,情况将更加复杂;如果被抵押物业正被租用,则租客有权使用物业直到租期到期为止。

房款回笼后通常按一下优先顺序分配:

1.支付促销所产生的一切费用
2. 支付一切与房贷有关的利息,费用
3. 支付房贷本金
4. 支付与物业相关的债项
5. 支付租客定金

多伦多地产局对Power of sale的交易也有相关规定。不仅要填妥相关的表格来证明卖家是有权利对物业进行此项交易的,也要求买卖双方都要在此表格上签字。由于Power of sale 很多时候出售商业物业,因此对地产经纪的专业知识的要求也很高。 

二,投资
 
如果情况真的继续恶化,房价有显著下降,考虑到现在的贷款利率,股票,互惠基金其他种类的投资,人民币,美元汇率,多伦多的租金,出租空置率,移民人口的增加等等因素,一旦租金收入超出月供较多的情况出现,投资者应可以趁低买入一些。
 
当然,购买的房型种类,地理位置一定要好,才能保值,增值,才好出租。
 
对投资者来讲,或许是一次难得的机会。


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