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  • 地产经纪张莉
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    选择“独家代理协议”需谨慎 具体签约流程全攻略

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    发表于 2017-3-28 06:22:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
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    日常生活中,关于房屋买卖的过程中产生的纠纷非常普遍,闹上法庭的情况也是屡见不鲜,虽然近些年,关于地产相关的法律制度,买卖双方与经纪人之间的合同条款也在不断完善,但还是会出现很多在签订BRA时的种种纠纷。不管是首次置业还是多次置业,如果对买房的具体过程不了解,对签署的协议不明白时,很容易被别人黑。
    说起房屋买卖相关的合约,那么多内容,最值得一提的便是“独家代理协议”到底什么是独家代理协议呢?签订时需要注意哪些问题呢?
    在房屋买卖过程中,地产经纪和顾客之间是存在代理法律关系的,有时地产经纪和顾客之间虽然没有形成代理关系,但地产经纪需要向顾客提供一定的咨询或者服务(Customer Service)。法律要求最大限度地维护被代理人的利益(Best Interest)是代理人的法律责任,代理人应当向被代理人解释各类代理关系的职责与权限,代理的有效期限和代理的地域范围、佣金、以及违背代理协议可能发生的法律后果。除了代理协议(Representation Agreement), 地产经纪还要有书面凭证证明代理人已经向被代理人作了如上讲解,由双方签字,该文件称作Acknowledgement。
    签订“独家代理协议”需注意以下4点:
    1、明确代理关系
    在签订协议的时候一定要问清楚,对方是买方经纪还是卖方经纪,明确你们之间的代理关系,来确保自己的最大利益得到维护。
    2、阅读协议全文并留复印件;
    签订协议之前一定要反复阅读内容条款,无论双方口头做了什么约定都要落字为证并留下复印件,以免日后出现纷争。
    3、写明商定内容
    因为BRA的条款是可以添删信息的,所以在签订协议的时候,一定要注意描述清楚自己所委托的项目名称及双方达成的各种协议。
    4、代理协议标注有效期限;
    如果双方约定没有期限,某一个Offer未成,双方代理关系立即解除。如果双方同意在有效期间解除协议,双方需要签订解除代理关系的文件称作Mutual Release Letter。
    著名经纪人Ken Wilder说道:“BRA的条款和MLS合约不同,BRA的条款是可以修改的。买家在和经纪人签署BRA时,可以加入一些条款,也可以删除一些条款。在经纪人同意的情况下,你可以将合约的有效期缩短一些。比如说一个月甚至10天,总之不要超过3个月。也可以把合约规定得更细一些,比如说限定到某个房型或是某个社区。”
    合同期内独家代理协议如何取消?
    按道理是不能随便取消的,一旦签订(BRA)就要等合约期满,否则会有官司,不过,房地产专栏作家Ellen Roseman曾这样支招:因为协议是和经纪公司之间签订,买家可以和经纪公司协商,表示不满意某经纪的服务,所以要取消合约。一般情况下,经纪公司会提议在公司内另找经纪替换,直到合约期满为止。这样的方法可以考虑。但如果买家对这家经纪公司失望透顶,不想再拖下去,也可以跟经纪公司说,某经纪没有向你妥善解释他的权责,也没有履行应尽的职责,令你受到损失,你要将此事件报知安省房地产议会(RECO)。如此,对方立场通常都会放软,因为大多数的经纪公司都知道他们很少向客户清楚解释BRA,也不想业务受到监管机构的注视。”
    另外,可随时关注多伦多地产局网站:www.BRAfirst.ca,那里有详细的关于BRA的介绍。买家可仔细浏览该网站,确保自己在签约前有一定的概念理解,避免被动受“忽悠”。
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