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    2012年加拿大住房贷款情势分析

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    发表于 2013-11-10 12:33:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
    作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

    很多客户和读者来电话咨询我对2012年加拿大按揭贷款利率走势,以及政策走向的看法。每年这个时候,各类媒体都会对加拿大政府的按揭贷款保险政策做些预测和讨论,今年也不例外。媒体普遍认为,加拿大政府会继续收紧房屋贷款保险政策,从而避免地产市场火热;而央行和商业银行会在未来2-3年内继续保持低利率,为加拿大房地产市场助燃。2012年,房贷政策和利率走势如何,作为普通消费者该如何应对呢?

    与中国不同,加拿大的宪法明确要求,政府不得干预房地产市场,如果政府对房价涨跌有所担心,则会通过调整按揭贷款保险政策来间接调控房地产市场。例如,利率高时,消费者购买力下降,房地产市场不景气,拖累国民经济增长时,政府会放宽房屋贷款保险条件,如,降低首付款比例,加长贷款还款年限等;如果政府对房价持续上涨有所担心,则会采取收紧的按揭贷款政策,如,提高首付款比例要求,缩短还款年限等。与其他政策一样,加拿大政府会每年根据不同的经济情况不断调整房屋按揭贷款保险政策。2010和2011年连续两年,政策的调整方向都是收紧,如果2012年继续调整政策,按照目前加拿大房地产市场的情况来看,也会是向着收紧贷款政策的方向调整,因为从2009年6月以来,加拿大房价持续上涨。2012年政府有可能作出什么样的政策调整呢?让我先来回顾一下过去两年政策变化的情况吧。2010年,政策调整的主要内容包括:2010年4月19日起,贷款政策做如下调整:1. 贷款期短于5年期的固定利率按揭贷款以及所有浮动利率按揭贷款,均需要使用央行公布的按揭贷款基准利率和实际利率中较高值计算。2. 再贷款(re-finance)最高比例由原来的LVT95%,下调为90%。3. 1-4单元非自住类出租物业,按揭贷款首付款比例需高于20%。2011年政策调整分两部分,分别在2011年3月18日和4月18日生效。1)最长还款期由原来的35年缩短为30年。2)以现有房产重做按揭贷款(Refinance)时,按揭贷款最高金额与房屋市场价的比例由原来90%,降为85%。3)按揭贷款违约保险不再承保房屋净值额度的申请。

    从上述政策来看,出租房贷款比例被降到了80%以下,再贷款规模得到了控制,虽然利率较低,但用于审批贷款金额的利率被强制规定为5年固定利率,最重要的是将最长还款期降至了30年,从而降低了申请人的借款能力。这些政策对防止地产泡沫起到了抑制作用。目前加拿大的房价稳中有升,应该归功于过去两年政策的调整。

    2012年政策制定者面临的主要问题有:l 全球经济形势及加拿大本地就业情况决定了,加拿大的利率在未来2-3年内会保持在较低水平,居民借款能力依然较强。首次置业人士及新移民的购房需求依然旺盛。l 中小金融机构用于发放按揭贷款的资金将受到限制。1月30日《金融邮报》(Financial Post)撰文指出,CMHC用于承保贷款的金额已经接近上限(6000亿)。除银行外,加拿大很多金融公司承做按揭贷款,即使借款人首付高于20%,这些公司也向CMHC投保,并自行承担保费,以便日后出售按揭资产,从而避免追加资本金。当CMHC接近承保金额上限时,这些公司将很难出售手中的按揭资产,因此用于发放新贷款的资金将受到限制。很明显,这些金融公司会自动收紧贷款政策,例如,CIBC的全资附属公司Firstline已于2月1日宣布收紧部分按揭贷款的审批。l 加拿大部分大城市CONDO过热。l 没有收入的消费者通过“自雇”身份申请按揭贷款,收入无法验证,对银行和地产市场的风险较大。

    分析人士认为,2012年,政策制定者如果继续收紧按揭贷款政策有可能从以下几方面入手:1.继续缩短还款年限,或提高首付款比例;2.计算CONDO购买者能力时将全部的管理费计入个人债务;3.取消或收紧自雇人士“stated income”项目。从时间窗口来看,过去两年,政府都是在1月份发出调整政策的通知,3、4月份生效。而今年,虽然已经进入了2月份,政策是否调整,以及该如何调整依然在酝酿中。看来,政府对继续收紧房贷保险政策心有余悸,担心过多地间接干预地产市场会拖累加拿大经济增长。

    关于利率,笔者认为,2012年总体趋势依然是低利率主导市场。浮动利率在2011年6月前已达到历史最低点——P-0.9%,由于央行加息的可能性越来越小,目前的浮动利率水平在P左右,未来1年来不会有太大改观。各大银行由于资金成本不同,所以各个合同期的贷款利率差异较大,例如,1年期固定利率,可能是A银行最好,2年期的固定利率可能是B银行最好。建议消费者在做出决定之前做多方比较。

    消费者在2012年对自己现有的按揭贷款做出决定时需要注意以下几点:1. 虽然现在利率低,但不可能永远低下去,尽量避免过度借贷,尤其不要将已经累积的房屋净值全部取出做冒险的投资。从房屋净值额度中取款,用于美国地产的投资是最不可取的。2. 如果以前锁定的浮动利率比较好,不要轻易转成固定利率。即使要转,也要选择短期固定利率。如果选择长期固定利率,一旦违约,罚款会很重。

    首次置业和新移民消费者,可以利用难得的低利率,尽早买房。“先上车再说”是很多消费者总结出来的经验教训。从2009年开始,就有很多消费者期盼房价下降,可等来的却是持续升高,预算内能买到的房子越来越少。

    作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089[/td][td=1,1,40][/td][/tr][tr][td=1,1,40][/td][td][/td][td=1,1,40][/td][/tr][/table][/td][/tr][/table]
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