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    加拿大新移民贷款买房流程和要点(总结版)

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    发表于 2013-11-10 12:44:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
    最近搞了两次新移民首次置业的免费讲座,得到很多反馈,同时也收到网友的来信,希望笔者能用最简单的语言,最全面地介绍一下新移民买房贷款的流程,以及注意事项。加拿大2010和2011年新移民登陆数量连创新高,分别为27万和29万。加拿大移民政策——每年新移民量约占加拿大人口的1%,这项基本国策始终没有改变,大量的新移民还会源源不断登陆这片自由、祥和的土地。预计2012年新移民登陆数量将首次突破30万人。对于新移民,置业安家是首要的问题,如果祖国的资产还没有全部转移到加拿大,贷款买房是一个必然的选择。新移民通常会从老乡、同学、亲友那里获得安家信息,由于个人经历不同,很多新移民获取的信息并不全面,关于新移民买房按揭贷款的流程和注意事项总结如下。
    银行是否批准按揭贷款,取决于申请人的还款能力和还款意愿。马上找到工作,有收入的新移民,在没有其他家庭债务的情况下,如果首付款高于房价的20%,按照现行利率,贷款金额最高为家庭税前年收入的5-6倍;如果首付款低于房价的20%,则贷款最高金额为家庭税前年收入的4-5倍,自住房最低首付款比例为5%。大多数新移民无法很快找到工作,在没有收入的情况下,登陆5年内的新移民,首付30%的情况下,也可以申请到按揭贷款,而且不需要验证收入。至于还款意愿,加拿大的金融机构几乎完全依赖申请人的信用记录报告来判断。有严重不良信用记录的借款人,通常会被拒绝。对于新移民,没有信用记录是正常的,例如,落地半个月内就贷款买房,当然不会有太多信用记录,只要借款人没有不良信用记录即可。

    从买房流程上来看,每个购房者开始买房的第一步最好是在银行申请预授信,即,在看房和签订买房合同之前,完成贷款申请。这样做的好处有三个:确保信用记录没有问题,没有未发现的没有及时偿还的债务,信用记录没有被张冠李戴;锁定当前的利率;知道自己能够借到多少钱。1.获得银行的预授信文件之后,消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款,从而确定目标房价。2.在利率锁定期内完成房产交割,可以适用锁定的利率,通常利率锁定期为90-120天。3.如果在申请预授信时发现信用记录有问题,包括被张冠李戴,发现有未偿还债务,需要立刻采取行动予以补救。

    加拿大商业银行对购房首付款的要求不尽相同。如果借款人首付款低于房屋市值的20%,则商业银行需要购买按揭贷款违约保险,保费会由申请人承担,这一点,所有银行的要求都是一致的。至于首付款来源和存款时间各个银行都不同。有些银行需要查验最近三个月的银行交易记录,有些银行要求出具首付款款项来源。对于很多新移民来说这些要求比较难以满足,刚刚登陆就买房,则无法提供三个月对账单;由于中国的外汇管制(每人每年汇出等值5万美元),很多从中国汇来的款项很难证明是来自借款人本人在的中国账户。BMO(满地可银行)在这方面的要求比较合理,借款人在申请按揭贷款时,不要求账户中已经准备好首付款,只要在房屋交割之前,首付款存入设在加拿大的银行账户即可,没有额外的要求。

    签订买房合同后,已经申请了预授信的客户,需要交将买卖合同提供给银行,将预授信转为正式批准。没有申请预授信,先签订买卖合同的消费者,最好在签订定合同时设置一个保留条件,即,如果在5天内无法获得按揭贷款批准,将有权取消买房合同并撤回购房定金。需要提醒大家的是,即使银行正式批复了也有可能最终拒绝放款,或改变贷款金额,问题通常出在房屋状况和收入两方面。银行委托的评估师验房后发现,成交价严重偏离房屋市值,贷款金额会按照评估价重新审定,如果房屋有非法改建或曾种植大麻等情况,银行甚至可以拒绝贷款。申请人在提交申请时,如果所述的收入不实,或最终无法验证所述收入,银行也会改变贷款金额,甚至拒绝放款。加拿大的银行与中国的银行不同,贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复,然后再去验证,因此贷款批复的速度通常都非常快,一至两天即可完成,然后再去验证,所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对于没有收入的新移民,手续非常简便,银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可,整个过程3-10天即可全部完成。

    贷款利率分为固定利率和浮动利率两类。固定利率是指在贷款期内利率不变,例如,X%,从第一天开始,至贷款合同到期,利率始终是X%。另一种利率是浮动利率,是一个参数加上或减去X%,在贷款期内,这个参数会变,但X%不变,例如P-0.3%,是指在贷款期内,P(prime rate最优惠利率)会变,但-0.3%不变。浮动利率,利率风险较大,但通常比相同贷款期的固定利率低。

    从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类,贷款可以分为开放式和封闭式。如果借款人选择开放式贷款,在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押,没有罚款。如果选择封闭式贷款,只要贷款没有到期,提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。

    从以上分类可以看出,加拿大按揭贷款可以分为固定利率封闭式贷款,固定利率开放式贷款;浮动利率开放式贷款,以及浮动利率封闭式贷款。借款人可以根据自己的实际情况作出选择。

    在加拿大,贷款期与还款期是不同的。借款人可以和银行签订1年期的贷款合同,但可以预计30年还清贷款,即,贷款期1年,还款期30年。一年到期后,借款人可以选择全部付清贷款,或在原银行续借,或从其他银行借款还给原贷款银行。

    与按揭贷款相关的消费信贷产品还有房屋净值额度。即,以房屋净值做抵押的消费信贷额度。这是一种可循环使用的消费信贷产品,由于有房屋净值作为抵押,所以利率比普通的消费信贷产品,如果汽车贷款、信用卡的利率低很多。

    借款人可以自己选择按揭贷款还款频率,例如,每周付,每两周付,每月付,最长间隔为每月付。间隔越短,越能够节省利息支出。

    购房所需要购买的保险有三大类:贷款违约保险,火险(财产险)和人寿及伤残险。如果首付超过20%房价,则大多数情况下不会被要求购买贷款违约保险。如果贷款买房,房产的火险是一定要买的,因为房产是银行贷款的抵押物,如果房产是有管理费的物业,而且管理费已经包含了火险保费,则无需另外购买。至于人寿保险和伤残险,是借款人可以选择的保险,如果借款人购买了按揭贷款相关的寿险,一旦借款人出现人身意外,则保险公司会偿付贷款余额;如果借款人购买了伤残险,一旦遭遇工伤意外,保险公司会在伤残期间代为偿付贷款的月供款。

    在安省,房产交割是通过律师完成的。贷款最终批准并满足所有贷款条件后,银行会明确指示律师放款金额。律师接到指示后,会计算借款人房产交易成本,并通知借款人将首付款余款和交割费用交至律师行,并邀请借款人在律师行签署借款文件,待借款人签署正式贷款文件后,律师会向银行发出索款指示,在房产交割时,银行会将贷款划入律师行的托管账户,最终由买方律师将全款划入卖方律师账户,完成整个交收工作,买家获得新房钥匙,卖家获得卖房款项。需要注意的是,借款人签订按揭贷款文件是在律师行完成的,而不是在银行签署借款文件。也就是说,只有在律师面前签署的贷款文件才是有效的,此前签署的各类文件都不是正式借款合同。有些申请人同时在几个银行申请按揭贷款,最终在律师行会有几份贷款文件等待签署,借款人选择哪一家银行的文件,最终贷款合同就是与这一家银行签署的。

    新移民在没有收入的情况下,不仅可以申请到自住房按揭贷款,也可以申请到投资类房产按揭贷款,包括楼花按揭贷款。首付款比例会高于自住房按揭贷款。楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年,同时也可以锁定新移民身份。

    加拿大除了各大商业银行办理按揭贷款之外,一些中小金融机构也可以受理按揭贷款申请,借款人可以通过贷款经纪代理申请。加拿大的一些主要商业银行,例如皇家银行(RBC)、帝国商业银行(CIBC)、满地可银行(BMO)、汇丰银行(HSBC)等均不接受贷款经纪的代理。

    如果读者对上述内容有任何疑问,可以在Google的查询栏内输入“加拿大住房贷款XXX(问题关键字)”再输入“+”,再输入“红雨”即可找到相关问题的答案。例如“加拿大住房贷款罚款+红雨”,“加拿大楼花贷款+红雨”“加拿大房屋净值额度+红雨”。。。

    个人观点仅供参考。

    作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089[/td][td=1,1,40][/td][/tr][tr][td=1,1,40][/td][td][/td][td=1,1,40][/td][/tr][/table][/td][/tr][/table]
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